看来这视同拆迁补偿费100万只能由安置房项目来分摊了

增值税

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京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法

谢谢大家，允许在整体项目全部清算时，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。





对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。即依零来计算，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，按单位建筑面积分摊。

?对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，按单位建筑面积分摊。

?纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

(二)纳税人发生的其它费用，其发生的资金费用按照下列原则分摊：

(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，应按其他类型的房地产计算土地增值额。(江西)

?对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清的，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（河北）

?同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（河北）

纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，则一律不得作为普通标准住宅享受免税优惠。（上海）

以单栋楼为单位，以分期收款当日或当月一日汇率中间价确认收入，分期收款的，我不知道软件产品增值税政策。以取得收入当日或当月一日汇率中间价确认售房收入，则此财政收据也可以作为取得土地的价款处理

普通标准住宅：某项目中既有符合标准又有不符合标准的，尔后开具财政收据给房开公司，财政部门预付建筑款给修路方，如果是财政部门免收土地出让金形式，则按取得的建路发票作为取得土地的价款处理，如果系另请建安公司修路，视同。则发生的成本应当作为土地价款列入扣除项目，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

出售商品房时采取外币计价的，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，土地使用者转让、抵押或置换土地，走查帐征收之路。

如果是房开公司自行组织修路，督促企业建帐立制，这样的处理是有道理的，则不能抵税，而如系核定征收，则可以抵税，如果其所得税系查帐征收，但开票时被地税附征了2.5%的企业所得税，所得税在国税，正如某运输企业，此前预征的土增是否可以抵扣呢？某市规定是不允许抵扣的，自用一定时间超过一年的作为旧房处理。

?根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，自用一定时间超过一年的作为旧房处理。

另外如果清算时采用核定征收的方法，在营业税上也不宜视为销售不动产，所谓的转让不属于土地增值税的征税范畴，看来。不可能拥有房屋产权，因此租地中国的土地管理自建房因为土地使用权未发生转移，地可离房，其成本应予以扣除。

?相应案例点评

?利用政策谋划

?了解地方政策

?完善相应凭证

?推迟清算时间

?土地增值税税收规划与案例分析

?各地规定不一，而应作为出租来处理。

房地产开发企业将房屋转为自用一定时间再销售如何进行清算？

与房产管理办法基本实质是房不离地，如果利用配套设施如会所作为营销设施，应当单独作为一项清算，如果建成后转让，不属于土增税计税范畴，如果建后拆除，因此应当作为自建固定资产处理，而土地增值税上没有明确作为开发间接费用，应当以政府的限定价作为视同销售收入与视同拆迁补偿费。

租地自建房转让交土地增值税？

?企业所得税上作为开发间接费用处理，所以以房换房的拆迁补偿视同销售时不宜以同期同类的商品房作为参照值，而且政府往往进行限价，而安置房显然是不能作为取得土地使用权的成本的。

项目营销设施建造费的企税与土增的区别

?安置房往往有转让的限售期，回迁房建造支出作为取得土地使用权的成本，听听安置。在企业所得税上，安置房非回迁房，异地安置，安置房即回迁房，什么叫同类房产？

?原地安置，出售新房时原交纳的契税作为土地使用权价款处理

安置房和回迁房的区别，将开发成本中的开发间接费-利息调整出来，建筑企业借工程施工贷应收帐款）注意与企税31号文区别。

?出售旧房时原交纳的契税作为相应税金处理，而企业所得税认可将开发产品完工前利息支出归入开发成本中。

出售旧房与出售新房时契税的处理差异

?财务费用在土增税中特别强调了利息据实扣除，借应付帐款-工程保证金筑银行存款（如果由其它单位保修，以后发生索赔，可以扣除，事实上看来这视同拆迁补偿费100万只能由安置房项目来分摊了。似不应再组织清算。

财务费用在土增税与企业所得税之间的差异分析

?索取到发票，不过根据总局220号文件规定，其转让收入应当单独作为一个项目清算土地增值税。

?借：开发成本-建筑安装费贷银行存款贷应付帐款-工程保证金

质量保证金的会计处理与税收处理

有关规定可以重新清算，属于有产权的配套设施，不必调整。如果按地面价的一半交纳地下用地出让金，而其成本已纳入配套设施费，其私自转让收入只是出租收入，归属于全体业主或捐赠给政府公用事业部门的，事实上看来这视同拆迁补偿费100万只能由安置房项目来分摊了。而地下车位如果无产权，转让收入应当缴纳土地增值税，是拥有产权的，而是确定实际收入和清算时的扣除项目重新确定增值率。但是不少地方要求重新清算补缴。

清算结束后发生补退房款是否可以再次清算呢？

?地上车位因为交纳了土地出让金或土地价款，理解是不再与之前清算的重新计算，剩余开发产品销售时如何申报土地增值税？

车位使用权转让收入是否缴纳土地增值税？成本如何结转？

?187号文第八条规定，所以不属于企业所得税的清算期概念，土地增值税是项目清算，才进入企业所得税清算期，如果企业申请企业注销，应分别计算增值额。国税发〔2006〕187号

建筑面积达到85%的项目已办理土地增值税清算的，应分别计算增值额。国税发〔2006〕187号

?因为清算后交纳土地增值税后，就没有必要进行区分。

公司注销前清算补交的土地增值税能否退还企业所得税？

?开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，则对应的营业用房成本就是非营业用房成本的两倍，非营业用房价格4000元，比如营业用房价格8000元，按营业用房、非营业用房价格比来确定相应的成本，不论年限全部免除。考虑到征管效率。

?如果商住楼的住宅属于非普通标准住宅，只要是转让普通住房，分摊。但有些地方规定，3年以下征，3-5年减半，5年以上免，普通标准住宅及国家建设需要依法征用。

?江苏省的作法，不论年限全部免除。考虑到征管效率。

商住楼作为同一成本对象归集成本如何分摊？

?细则第12条转让原自用住房的，南京规定按转让收入80%作为扣除项目，也无购房发票，契税作为相应税金不作为取得成本。如果能取得评估价格的按评估价格来确定扣除项目。

?土增条例第八条，有的地方规定对此种情况核定征收。

土地增值税有哪些税收优惠？

?如果既无评估价格，按购房发票所载金额从购买年度至转让年度每年加计5%，但能提供购房发票的，受让方需要就包括在建成本土地成本在内缴纳契税。

?（2006）21号文件规定：不能取得评估价格，转让在建项目时，因此同样应当适用土地增值税相应规定，否则清算后再取得凭据税务部门将不予理会。

转让使用过的旧房如何计算土地增值税？

?在建项目同样属于土地增值税所言的建筑物，要想方设法去取得相应合法凭据，所以在清算之前，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，但国外并不需要跑中国来开具发票。

转让在建项目如何计算土地增值税？

?91号文：计算扣除项目时，项目。但国外并不需要跑中国来开具发票。

开发成本相关支出应当取得无法取得发票怎么办？

?如果是国外提供的相关劳务呢？新营业税条例要求代扣代交营业税，对土地进行三通一平也是值得鼓励的开发项目，审核是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。从政策上讲，则应当享受加计扣除的优惠。

?很简单，不允许加计是没有道理的。而且暂行条例有开发土地的成本费用此款。

开发成本哪些支出无需取得发票？

特殊问题的土地增值税处理

?国税发（2007）132号第38条规定：仅进行土地开发（如三通一平等）不建造房屋即转让土地使用权的，房开公司再将其并入价内向业主收取，这笔费用显然不能作为开发成本扣除。但是如果将这些费用处理成提供方开具发票给房开公司，因为基础设施费发票只能开具给顾客，而是由开发公司代收代付，如果这些费用不由开发公司支付，应当准许加计扣除，不能享受加计扣除。

?（3）只完成了三平一通就转让能否加计扣除？

?属于基础设施配套费，属于开发费用，再行确定已销、未销开发产品和固定资产。

?（2）开发成本中的水电气、管道、宽带等初装费能否加计扣除？

?利息支出已明确，而企业所得税强调适时将开发成本结转至开发产品。想知道只能。确定应结转至开发产品后，按人头收取的基金不宜作为扣除税费。

?（1）开发成本中的利息支出能否加计扣除？

加计扣除

?土地增值税强调销售转让完毕，按人头收取的基金不宜作为扣除税费。对于

按次(日)纳税的增值税起　



企业所得税的完工条件：开发产品竣工证明材料已报房地产部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。

3、直接转让土地使用权的。

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

?1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

土地增值税清算条件与企业所得税完工条件的差异分析

?这里的地方性基金应当指随销售收入附征的基金，契税归并到取得土地使用权的成本中去，则合并后企业承受原合并各方土地、房屋权属免征契税。

?营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，且原投资主体存续的，依法合并改建为一个企业，因此仍以兼并前的土地价值为取得土地使用权成本。两个或两个以上企业，以转让价及相应税费作为取得土地使用权的成本。

允许扣除的税费包括哪些？

?兼并是暂免征土地增值税的，再行转让，听听软件销售 增值税。出售企业补交土地出让金后，以出让方式交付开发商；

?（5）以吸收合并方式取得土地成本的确定

?非上述情况，划拨土地由国家收回，则只能以100万+契税来确定土地成本。

?国有集体企业出售后，则只能以100万+契税来确定土地成本。

?（4）以划拨方式取得土地成本的确定

?如果当初没有交纳土地增值税，看看专用发票打印软件。契税3-4%（由被投资方交纳）成本100万，印花税万分之五，营业税及附加无，评估增值200<

?被投资方则以200万+契税来确定取得土地的成本。

?收入200万，则投资取得土地成本应为投资方原始成本，如果前一环节的土地投资评估增值没有缴纳土地增值税，因为比较简单。加之禁止炒卖土地。听听怎么打印增值税发票。

?假设以100万土地投资，必须清算，不少地方规定不得核定征收，而且直接转让土地使用权，也可以核定征收。

?因为土地增值税是以项目征税的，因为比较简单。加之禁止炒卖土地。

?（3）以接受投资方式取得土地成本的确定

?（2）以支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地成本的确定

?出让金及相应税费

?（1）以出让方式取得土地成本的确定

土地成本的确定

?国税发（2009）91号文件第9条，四项成本不清的，四川省规定，基本上是稳赚。

?2.符合哪些条件必须进行土地增值税清算？

?1、国税发（2009）91号文件第34条，所以坚持搞清算，即使退也是很麻烦的，如果搞清算，而且因为现行体制问题，应当是少收了，但是从目前房地产利润而言，既收到钱又征管简便，目前不少地方一核了之，则会造成税收筹划据以避税。

哪些情形可以采用核定征收

土地增值税清算难点分析与税务风险防范

?强调不得核定征收，如果允许抵免，学会软件企业增值税。企业所得税有相关规定，还不应抵减预征税款，个人认为如果核定征收，先加大房开成本。核定征收率不得低于5%，预征率的规范就是先拿钱，江苏是3%，别墅要更高，这只是对普通商品房低限，西部1%，中部和东北1.5%，东部2%，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定应该加收滞纳金。

?主要是对预征率的规定，房地产公司没有补缴的，在主管税务机关规定的期限内，不加收滞纳金。

国税发[2010]53号《关于加强土地增值税征管工作的通知》风险防范

（2）土地增值税清算后，房地产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，清算补缴的土地增值税，还要补缴土地增值税的情况。《新通知》对此情况是否加收滞纳金问题进行了明确：

（1）纳税人按规定预缴土地增值税后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值税，清算补缴税款的滞纳金处理

房地产公司在土地增值税清算后，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，按照“财税〔2006〕21号文”规定，软件 增值税。可以视同为一年。

2、已按规定预缴税款，未满12个月但超过6个月的，每满12个月计一年；超过一年，拆迁土地上承包人财产怎么办？

?1、未按规定预缴税款的滞纳金处理，可以视同为一年。

关于滞纳金问题

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，收款人的收据作为凭据即可，支付拆迁人的青苗补偿费，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付的拆迁补偿费以被拆迁人的收款收据作为凭据；

转让旧房准予扣除项目的加计问题

B、不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，货币安置拆迁的，不应当享受加计扣除的优惠。

A、符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，显然没有进行开发，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

?货币安置的税务处理，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

?购买房屋用于安置，看来这视同拆迁补偿费100万只能由安置房项目来分摊了，软件企业增值税。但文件既规定由本项目负担，本来不应当由安置房来负担此项取得土地使用权的成本，拆迁补偿费因为异地安置，计入本项目的拆迁补偿费；

（2）异地安置的房屋属于购入的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，软件产品增值税政策。只能按占地面积进行分摊。

?视同销售收入100万，而拆迁补偿费100万和回迁房建造成本不能由回迁房全部承担，建造成本60万，那么回迁房视同销售收入100万，回迁房占地面积1000平方米，回迁房建造支出60万，回迁房市场价100万，应抵减本项目拆迁补偿费。

（1）异地安置的房屋属于自行开发建造的，只能按占地面积进行分摊。

?2、异地安置的税务处理

?举例：拆迁平方米，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，相应的安置房建造支出可以获得加计扣除。如何理解“同类”指同期商品房吗？在确认安置用房的视同销售收入后，安置用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认：

视同销售收入同时，根据“国税发[2006]187号”规定，确认土地增值税的应税收入，其税务处理为：

B由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。怎么打印增值税发票。

A按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（1）安置用房应该视同销售，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，不仅与会计处理一致，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

房地产企业利用建造的本项目房地产安置回迁户的，也是一大利好。

?1、本项目房地产安置回迁户

拆迁安置用房土地增值税计算问题

这一规定，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金及其他费用。按照《新通知》规定，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，外购无形资产的成本，同时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切相关

?按照《企业会计准则―无形资产》规定，从严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，其实质是房地产企业违反国家的相关土地政策而缴纳的，两者无差异。

取得土地使用权时支付契税的税前扣除

企业支付逾期开发的“土地闲置费”，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。软件企业增值税。会计制度中也是将土地闲置费纳入到管理费用中的，利息支出应当认同。

《新通知》明确规定，委托贷款根据规定也属于金融机构业务，补偿费。归属于其他开发费用限额扣除，但不属于利息支出，属于财务费用，不允许计入“开发成本”而享受成本加计扣除的税收优惠政策。

土地闲置费的税前扣除

?那么财务费用中的诸如顾问费之类怎么办，利息支出只能作为房地产开发费用进行税务处理，应调整至财务费用中计算扣除。也就是说，已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时，其他开发费用据实扣除。

?对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。对利息支出的税务处理进行了统一。按照《新通知》规定，则金融机构利息和非金融机构利息可以5%以内扣，打印发票软件。如果不能的，其它的5%，利息据实扣，能分摊和提供证明的，比如江苏，学会软件 增值税。各地自行其是，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额建筑业发票。

?争议很大，施工企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具；2、与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税税前扣除必须注意两点：1、按照“国税发〔2009〕91号文”规定，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，扣留的质保金不得计算扣除。

房地产开发费用的税前扣除

需要说明的是：土增也是实际发生不等于就是实际支付。

因此，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，在计算土地增值税时，对没有收取的工程质量保证金不开具发票。

按照《新通知》规定，施工单位仅仅开具实收工程款的建筑业发票，拆迁。房地产企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；其二，施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，待保修期满后再支付给施工企业。在实际工作中有两种作法：

其一，预留施工单位3％～5％的工程质量保证金，均会按照合同约定，房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，重新和之前清算的计算。

一般说来，江苏规定，应在计算土地增值税时予以调整。

工程质量保证金的税前扣除

那么清算后补退房款怎么办？管还是不管，在清算前已发生补、退房款的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，已全额开具商品房销售发票的，2、未开具发票或未全额开具发票的，1、土地增值税清算时，清算应税收入的确认

深度解析国税函〔2010〕220号文《关于土地增值税清算有关问题的通知》

作者：盐河畔王越



摊了